Les biens sans maître et les biens en état d'abandon manifeste : conditions, mise en œuvre et effets

Les immeubles abandonnés : comment les communes peuvent en récupérer la propriété

Le notaire peut être amené à conseiller les élus sur le sort d'immeubles situés sur leur territoire et laissés à l'abandon, parfois depuis plusieurs années, sans propriétaire ou occupant connu. Dans le cadre de leur maîtrise foncière, les communes peuvent avoir intérêt à acquérir ces immeubles avant qu'ils ne se dégradent, ne menacent ruine, ou ne causent un dommage qui pourrait engager leur responsabilité faute de mesures de sécurité préalables.

Il existe deux procédures distinctes. D'un côté, l'article 713 du Code civil dispose que les biens sans maître appartiennent à la commune où ils sont situés. De l'autre, les articles L. 2243-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales (CGCT) organisent une procédure d'expropriation pour les immeubles en état d'abandon manifeste.

Les conditions d'application

Les biens sans maître

L'article L. 1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) définit deux catégories de biens sans maître :

• Les immeubles qui font partie d'une succession ouverte depuis plus de 30 ans sans qu'aucun héritier ne se soit présenté. Ce délai est ramené à 10 ans dans certaines zones (opération de revitalisation du territoire, zone de revitalisation rurale, quartier prioritaire de la ville). À noter : un immeuble dépendant d'une succession en déshérence, normalement dévolue à l'État, tombe dans cette catégorie si l'État ne demande pas l'envoi en possession dans ce délai de 30 ans.
• Les immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et dont les taxes foncières n'ont pas été payées depuis plus de 3 ans, ou qui ont été payées par un tiers.

Les biens en état d'abandon manifeste

L'article L. 2243-1 du CGCT prévoit que les immeubles sans occupant à titre habituel et manifestement non entretenus peuvent, à l'initiative du maire, faire l'objet d'une procédure de déclaration d'état d'abandon manifeste.

Dans les deux cas, la commune doit au préalable effectuer des recherches pour identifier le ou les propriétaires. Le notaire peut être consulté pour rechercher les titres de propriété, identifier une succession ouverte, etc.

La mise en œuvre

Pour les biens sans maître

La procédure varie selon que le propriétaire est connu mais décédé, ou totalement inconnu.

Si le propriétaire est connu mais décédé et que la succession est ouverte depuis plus de 30 ans, l'immeuble est réputé appartenir à la commune par application de l'article 713 du Code civil, sans qu'aucune formalité ni mesure de publicité ne soit nécessaire. La commune peut toutefois renoncer à ses droits au profit de l'EPCI dont elle est membre, ou à défaut, au profit de l'État. Si l'immeuble est situé dans une zone définie par les articles L. 322-1 ou L. 414-11 du Code de l'environnement, la propriété peut également être transférée, sur demande et en cas de renonciation, au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres ou à un Conservatoire régional d'espaces naturels agréé.

Si le propriétaire est inconnu, le maire doit d'abord constater par arrêté que l'immeuble remplit les conditions du 2° de l'article L. 1123-1 du CG3P. Cet arrêté est affiché et notifié au(x) dernier(s) domicile(s) supposé(s) du dernier propriétaire connu, ainsi qu'au préfet. Si dans un délai de 6 mois à compter de la dernière publicité aucun propriétaire ne s'est manifesté, l'immeuble est présumé sans maître et la commune peut, par délibération municipale, l'incorporer dans son domaine. Le maire constate ensuite cette incorporation par arrêté. En l'absence de délibération dans ce délai de 6 mois, la propriété est transférée à l'État, ou aux établissements précités s'ils en font la demande et que le bien est situé dans les zones concernées.

Pour les biens en état d'abandon manifeste

La procédure est initiée par le maire, qui dresse un procès-verbal provisoire constatant l'abandon de la parcelle et indiquant, le cas échéant, les travaux nécessaires pour y mettre fin. Ce procès-verbal fait ensuite l'objet de plusieurs mesures de publicité :

• affichage en mairie pendant 3 mois,
• insertion dans deux journaux locaux à rayonnement départemental,
• notification aux propriétaires ou, si leur identification est impossible, affichage en mairie.

Trois mois après ces mesures de publicité, si le propriétaire ne s'est pas manifesté pour réaliser les travaux, le maire dresse un procès-verbal définitif constatant l'état d'abandon manifeste. Le conseil municipal peut alors délibérer pour déclarer l'abandon manifeste et engager une procédure d'expropriation, au profit de la commune, d'un EPCI ou de tout autre organisme, à condition qu'il y réalise une opération de construction, d'aménagement ou de rénovation, ou qu'il y constitue des réserves foncières à cet effet.

La procédure classique d'expropriation prend ensuite le relais, avec l'intervention du représentant de l'État dans le département. Elle aboutit soit à une ordonnance d'expropriation, soit à une cession amiable consentie après intervention du préfet.

Les effets

Dans les deux cas, la propriété est transférée de façon définitive à la commune ou à la collectivité, l'établissement ou l'organisme désigné.

Cependant, pour les biens sans maître, l'article L. 2222-20 du CG3P prévoit une procédure de restitution au bénéfice d'un propriétaire qui se manifesterait après l'incorporation du bien dans le domaine communal. La restitution est possible à trois conditions cumulatives : que le bien n'ait pas encore été aliéné, que les taxes foncières impayées soient réglées, et que les dépenses engagées par la commune pour la sauvegarde du bien soient remboursées. Si le bien a déjà été vendu ou si sa restitution est impossible pour une autre raison, le propriétaire ne peut prétendre qu'à une indemnité correspondant à la valeur de l'immeuble.