Loi de finances 2026 : les principales mesures en fiscalité immobilière et leurs impacts pour les notaires

La loi de finances pour 2026 introduit plusieurs évolutions importantes en matière de fiscalité immobilière, transmission d’entreprise, investissement locatif et plus-values, autant de domaines au cœur de la pratique notariale. Publiée au Journal officiel le 20 février 2026, la loi n°2026-103 du 19 février 2026 modifie divers dispositifs fiscaux structurants du Code général des impôts, avec des conséquences directes pour les stratégies patrimoniales des particuliers, des investisseurs et des chefs d’entreprise.

Certaines mesures visent à stimuler l’investissement locatif et la production de logements, notamment par la réintroduction d’un mécanisme d’amortissement pour les propriétaires bailleurs. D’autres traduisent au contraire un renforcement de l’encadrement fiscal, comme l’évolution du pacte Dutreil en matière de transmission d’entreprise. La loi comporte également plusieurs ajustements relatifs à la fiscalité des plus-values immobilières et mobilières, ainsi qu’à certaines taxes locales affectant directement les opérations immobilières.

Dans ce contexte, il apparaît essentiel pour les notaires et les professionnels du droit patrimonial d’identifier les principales modifications introduites par la loi de finances 2026 afin d’en mesurer les impacts pratiques. Le présent article propose ainsi un tour d’horizon des principales mesures fiscales intéressant la pratique notariale, qu’il s’agisse d’investissement immobilier, de transmission patrimoniale ou de fiscalité immobilière.

Inciter l'investissement locatif

La loi de finances réintroduit à l'article 31 du Code général des impôts (CGI), aux points i) et j) du I, un mécanisme de déduction au titre de l'amortissement au profit des propriétaires bailleurs, pour les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le dispositif est également étendu aux opérations de réhabilitation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition) portant sur de tels logements.

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, et éventuellement sur le montant des travaux, selon le dispositif appliqué. Le taux d'amortissement est fixé à 3,5 % pour la location intermédiaire (ou 3 % en cas de réhabilitation), avec des majorations pouvant porter ce taux jusqu'à 5,5 % pour les logements affectés à la location sociale ou très sociale.

Le montant total de l'amortissement ne saurait toutefois excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, sauf les majorations pouvant être pratiquées selon que le montant cumulé des revenus, correspondant à des loyers pratiqués sur des logements affectés à la location sociale ou très sociale, excède 50% du montant total des revenus fonciers.

En contrepartie, le contribuable doit prendre l'engagement, dans sa déclaration de revenus, d'affecter pendant 9 ans le logement à la location à usage d'habitation, et de respecter les plafonds de ressources et de loyers en vigueur.

Encadrement renforcé du régime "Dutreil"

La loi de finances procède à un durcissement des conditions d'application de l'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit prévue par les articles 787 B et 787 C du CGI.

La modification majeure, s'agissant de l'article 787 B, réside dans l'exclusion de l'assiette de l'exonération de la fraction de la valeur des parts représentative d'actifs qui ne sont pas exclusivement affectés à une activité opérationnelle. Cette affectation doit avoir été continue pendant au moins trois ans avant la transmission et doit être maintenue jusqu'au terme de l'engagement de conservation.

Parallèlement, le législateur a allongé la durée des obligations de détention. Le délai de l'engagement individuel de conservation prévu au c de l'article 787 B du CGI, ainsi que celui applicable aux entreprises individuelles (Art. 787 C), est porté de quatre à six ans.

Impôts de plus-value

Si les résidents français ne sont pas touchés par la hausse du taux de la CSG instituée par la loi n°2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, de 9,2 % à 10,6 %, sur les plus-values immobilières des particuliers qui restent assujetties au taux de 9,2 %, les non-résidents en revanche se voient appliquer cette augmentation au 1er janvier 2026.

La loi de finances prolonge également jusqu'au 31 décembre 2027 le dispositif d'abattement sur la plus-value immobilière des particuliers prévu à l'article 150 VE du CGI, bénéficiant aux personnes cédant un immeuble bâti devant être démoli ou un terrain à bâtir, voué à la construction de logements collectifs.

En matière de plus-value mobilière, pour les apports de titres sociaux et afin de bénéficier du report d'imposition prévu à l'article 150-0 B ter du CGI, l'engagement pris par la société de réinvestir une partie du produit de la cession, pour écarter l'expiration du report d'imposition en cas de cession dans les trois ans de l'apport, passe de 60 à 70 %. Le délai de détention des biens réinvestis est porté à 5 ans.

Fiscalité immobilière

En matière de taxe d'aménagement, la loi de finances intègre dans son assiette les opérations de transformation de bâtiments initialement destinés à un usage autre que l'habitation, en locaux d'habitation.

Le régime des exonérations de plein droit est également ajusté. La loi confirme l'exonération des abris et serres de jardin à usage non professionnel dont la surface est

inférieure ou égale à 20 m². Par ailleurs, le bénéfice de l'exonération est étendu aux annexes des locaux d'hébergement et aux commerces de proximité mentionnés à l'article 1388 quinquies C.

Concernant la taxe d'habitation, la loi exonère désormais les gîtes ruraux satisfaisant la double condition d'être dans une maison indépendante ou dans un immeuble ne comprenant pas plus de quatre logements, et de ne pas être situés sur le territoire d'une métropole. La loi étend par ailleurs cette exonération à l'ensemble des meublés de tourisme.

Enfin, s'agissant des immeubles vacants, une taxe unique s'appliquera désormais aux logements vacants à la date du 1er janvier 2026, pour les impositions de l'année 2027 : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Elle s'appliquera aux logements vacants depuis plus de deux ans, ou d'un an s'ils sont situés en zone tendue.

Conclusion

À travers ces différentes dispositions, la loi de finances pour 2026 confirme les orientations actuelles de la politique fiscale française : soutenir l’investissement immobilier, encourager la production de logements, tout en renforçant le contrôle et les conditions d’accès à certains régimes fiscaux avantageux, notamment en matière de transmission d’entreprise avec le dispositif Dutreil ou de report d’imposition des plus-values mobilières.

Les ajustements apportés à la fiscalité immobilière, aux plus-values immobilières, aux taxes locales ou encore aux dispositifs favorisant l’investissement locatif auront des conséquences concrètes pour les particuliers, les investisseurs et les chefs d’entreprise dans la gestion et la transmission de leur patrimoine.

Dans ce contexte, la pratique notariale demeure au premier plan pour sécuriser les opérations immobilières, anticiper les incidences fiscales des transmissions et accompagner les stratégies patrimoniales. Une bonne maîtrise des nouveautés introduites par la loi de finances 2026 constitue ainsi un enjeu essentiel pour adapter le conseil juridique et fiscal aux évolutions du cadre législatif.