Les principales évolutions du régime de la SAFER issues de la loi du 18 août 2026

La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles renforce plusieurs prérogatives des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER).

Elle modifie notamment les modalités d’information de la SAFER en présence de certaines cessions mixtes, instaure une nouvelle faculté de visite des biens susceptibles de préemption et renforce le contrôle de certains baux emphytéotiques portant sur des biens agricoles.

I. Une dissociation obligatoire de l’information dans certaines cessions mixtes

A. Les opérations concernées

Aux termes du nouvel article L. 141-1-1, I bis, lorsque la cession comprend :

- d’une part, des biens ou droits immobiliers sur lesquels la SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16 du Code rural et de la pêche maritime ;

- d’autre part, des biens non contigus sur lesquels elle n’est pas autorisée à exercer ce droit.

La formalité d’information prévue par l’article L. 141-1-1 doit être effectuée séparément pour chacune de ces catégories de biens.

La réforme vise donc l’hypothèse d’une opération unique comprenant à la fois des biens préemptables et des biens non préemptables, à condition que ces derniers ne soient pas contigus aux premiers.

Il ne s’agit dès lors pas d’une obligation générale de scinder toutes les notifications relatives à des cessions comprenant plusieurs biens, mais d’une règle particulière applicable aux opérations mixtes répondant à ces critères.

B. Des formalités d’information distinctes

La nouvelle disposition impose de dissocier les formalités d’information lorsque la cession porte à la fois sur des biens susceptibles de faire l’objet du droit de préemption de la SAFER et sur des biens non préemptables qui ne leur sont pas contigus.

Ainsi, les biens entrant dans le champ du droit de préemption de la SAFER doivent faire l’objet d’une information distincte. Ils ne peuvent plus être regroupés, dans une même formalité, avec des biens non préemptables et non contigus au seul motif qu’ils sont compris dans une même opération de cession.

C. Une individualisation du prix et des conditions de la cession

La dissociation des notifications implique également une individualisation des conditions de la cession.

L’article L. 141-1-1 prévoit désormais que chacune des notifications doit mentionner le prix et les conditions propres aux biens ou droits qu’elle concerne.

En pratique, lorsque les parties ont convenu d’un prix global pour l’ensemble des biens cédés, cette exigence suppose de pouvoir individualiser la fraction du prix correspondant à chacune des deux catégories de biens :

· aux biens susceptibles d’être préemptés ;

· et aux biens non préemptables.

Cette ventilation présente une incidence directe sur la préparation de l’acte et sur l’accomplissement de la formalité auprès de la SAFER.

D. Des exceptions expressément prévues

Le législateur a toutefois prévu plusieurs exceptions à cette obligation de dissociation.

La dissociation des notifications ne s’applique pas :

· aux monuments historiques classés ou inscrits et aux terrains avec lesquels ils forment un ensemble immobilier cohérent appartenant au même propriétaire ;

· aux terrains bénéficiant du label « jardin remarquable ».

II. Un nouveau droit de visite au bénéfice de la SAFER

La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles renforce également les moyens dont disposent les SAFER pour apprécier l'opportunité d'exercer leur droit de préemption.

Le nouvel alinéa de l'article L. 143-8 du Code rural et de la pêche maritime permet désormais à la SAFER de demander à visiter le bien faisant l'objet de la notification. Le propriétaire doit ainsi être invité, dès la notification de la cession, à indiquer s'il accepte que le bien soit visité par la SAFER et par les commissaires du Gouvernement.

Il ne s'agit toutefois pas d'un droit d'accès forcé au bien : le texte envisage expressément la possibilité pour le propriétaire de refuser la visite.

A. Une suspension du délai de préemption en cas de demande de visite

Lorsque la SAFER sollicite une visite, le délai dont elle dispose pour exercer son droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire chargé d'instrumenter la cession. Lorsque l'aliénation à titre onéreux porte sur la totalité des parts ou actions d'une société agricole et intervient sans le concours d'un notaire, la demande est adressée au cédant.

Le délai recommence à courir :

· soit à compter du refus du propriétaire ;

· soit à compter de la réalisation effective de la visite par la SAFER et les commissaires du Gouvernement.

Le texte prévoit en outre que, lorsque le délai reprend et que la durée restant à courir est inférieure à un mois, la SAFER dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. À l’expiration de ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

B. Une incidence pratique sur le calendrier de la vente

En pratique, cette nouvelle faculté doit donc être intégrée dans le calendrier des ventes susceptibles de relever du droit de préemption de la SAFER.

Une demande de visite est ainsi susceptible de prolonger le délai d’instruction de la notification et, par conséquent, de décaler la date à laquelle le droit de préemption de la SAFER pourra être considéré comme définitivement purgé.

III. Un contrôle renforcé des baux emphytéotiques portant sur des biens agricoles

La réforme ne concerne pas uniquement les ventes immobilières. Elle étend également les prérogatives de la SAFER à certaines opérations portant sur des baux emphytéotiques.

Pour rappel, le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier susceptible notamment d'être hypothéqué, cédé ou saisi.

Il est conclu pour une durée supérieure à dix-huit ans et ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. Compte tenu de sa durée et de l'étendue des droits conférés au preneur, il peut avoir des effets particulièrement importants sur la maîtrise du foncier agricole.

A. Une nouvelle obligation d’information préalable de la SAFER

Le nouvel article L. 451-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, créé par l'article 38 de la loi du 18 août 2026, instaure désormais une obligation d'information préalable de la SAFER lors de la conclusion ou de la cession d'un bail emphytéotique portant sur des immeubles à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole entrant dans le champ de l'article L. 143-1 du même code.

Cette information doit être effectuée par le notaire au moins deux mois avant la date envisagée pour la conclusion ou la cession du bail, et ce à peine de nullité du contrat.

La notification est particulièrement détaillée. Elle doit notamment préciser :

· l'objet du bail ;

· la nature, la consistance et la valeur du bien loué ;

· le montant du loyer et ses modalités de versement ;

· les conditions du contrat ;

· la désignation cadastrale et la localisation des parcelles ;

· le cas échéant, leur classement dans un document d'urbanisme ;

· ainsi que l'identité, le domicile et la profession des parties.

Pour les opérations soumises au droit d’opposition, lorsque le bail prévoit un transfert du droit réel de propriété à son terme, la SAFER doit également être informée du projet envisagé sur les immeubles concernés. Elle peut en outre solliciter auprès du notaire des informations complémentaires nécessaires à l'appréciation des conditions du bail. Dans ce cas, le délai dont elle dispose pour se prononcer est suspendu jusqu'à la transmission de ces éléments.

B. La création d’un droit d’opposition de la SAFER

L’une des principales nouveautés réside dans la création d'un droit d'opposition à la conclusion ou à la cession de certains baux emphytéotiques.

Il ne s'agit donc pas, à proprement parler, d'un droit de préemption : la SAFER n'a pas vocation à se substituer au cocontractant. Elle peut en revanche, lorsque les conditions légales sont réunies, faire obstacle à l'opération envisagée.

L'exercice de ce droit est strictement encadré. La SAFER doit :

· obtenir l'accord des commissaires du Gouvernement ;

· motiver expressément son intervention par référence à au moins l'un des objectifs énumérés aux 1°, 2°, 5°, 8° ou 9° de l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime ;

· et considérer soit que le montant des loyers est exagéré, notamment au regard des prix pratiqués dans la région pour des immeubles comparables, soit que les conditions de conclusion ou de cession du bail sont contraires aux objectifs légaux concernés.

Ce nouveau contrôle tend notamment à prévenir l’utilisation du bail emphytéotique dans des conditions susceptibles de compromettre les objectifs de régulation du foncier agricole, compte tenu de la durée du bail et de l’étendue du droit réel conféré au preneur.

La SAFER dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour notifier au notaire sa décision d'exercer son droit d'opposition. À défaut de réponse dans ce délai, elle est forclose et son silence vaut renonciation.

Il faut également relever que ce droit peut être exercé à l'occasion de la cession d'un bail emphytéotique conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 août 2026. La réforme est donc susceptible d'affecter des contrats déjà existants lorsqu'ils font ultérieurement l'objet d'une cession.

C. Des opérations expressément exclues du droit d’opposition

Le législateur a prévu plusieurs exclusions au droit d’opposition de la SAFER.

Sont notamment exclus du droit d’opposition :

· les baux conclus ou cédés entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;

· certaines opérations impliquant des personnes publiques ou des personnes chargées d’une mission de service public ;

· certaines opérations liées aux énergies renouvelables ou au stockage d’énergie ;

· certains projets d’intérêt général ou de compensation environnementale ;

· certaines opérations portant sur des biens compris dans des secteurs faisant déjà l’objet de dispositifs particuliers d’aménagement ou de protection.

Les éventuelles contestations relatives à l'exercice de ce droit d'opposition relèvent du tribunal judiciaire, selon des modalités qui doivent être précisées par décret en Conseil d'État.

Conclusion

La loi du 18 août 2026 renforce sensiblement les moyens d’intervention de la SAFER et impose de nouvelles précautions dans la préparation de certaines opérations foncières agricoles.

Pour la pratique notariale, trois évolutions doivent particulièrement retenir l’attention : la dissociation de certaines formalités d’information en présence d’une cession mixte, la possibilité pour la SAFER de visiter les biens concernés et l’instauration d’une procédure spécifique d’information et d’opposition en matière de baux emphytéotiques agricoles.

Ces nouvelles dispositions impliquent une vigilance accrue tant dans la rédaction des actes que dans l’anticipation des formalités et des délais nécessaires à la réalisation des opérations concernées.